אחד המרכיבים החשובים בכל עסקת מקרקעין הוא המיסוי. יש כמה סוגים של מיסים שלא תמיד מודעים אליהם או מבינים את ההיקף שלהם מראש, ויש להם משמעות גדולה על הכדאיות בעסקה, בין אם למוכר או לקונה. המיסים הללו יכולים להיות בסכומים של עשרות עד מאות אלפי שקלים ומוטב לקחת אותם בחשבון בחישוב עלויות העסקה.
דירה מוצעת למכירה במחיר שנקבע לפי שווי השוק שלה על פי שמאי, מתווך או בעל הדירה. הקונה מחליט אם היא מוצאת חן בעניו ואם הוא מעוניין לקנות אותה במחיר המבוקש. ייתכן שיהיה משא ומתן כלשהו להפחתת המחיר מעט עבור הקונה. עד כאן מדובר על עסקת מקרקעין מקובלת כפי שכולם עושים.
הבעיה היא שלא כולם יודעים לגלם בערך העסקה הזאת גם תשלומים של מיסוי מקרקעין מסוגים שונים שחלים על המוכר או הקונה. לעתים מיסוי מקרקעין הוא בסכום של עשרות ואף מאות אלפי שקלים ואז כל כדאיות העסקה משתנה לחלוטין עבור אחד הצדדים המעורבים בעסקה או שניהם יחדיו.
מיסוי מקרקעין: אלו מיסים חלים על עסקאות נדל"ן?
בישראל יש 3 סוגים של מיסוי מקרקעין שחלים בעסקאות נדל"ן. 2 מיסים הם מיסים למדינה ואחד הוא מס לרשות המקומית בה מבוצעת העסקה (מיקום הנכס).
- מס רכישה – מס זה מוטל על הקונה בעסקה. המס חל עליו על פי תנאים שונים ומשתנה מעסקה לעסקה בהתאמה. יש משמעות אם זאת דירה ראשונה של הקונה או דירה שניה, יש משמעות אם היא דירה להשקעה או למגורים ויש משמעות לסכום העסקה בה נרכשת הדירה. כל אלו יוצרים סכום מס שיש על הקונה לשלם לרשויות הגבייה. כמובן שגם במקרה ויש דרישה לתשלום מס רכישה, אפשר לעתים להפחית אותו או לקבל פטור על פי קריטריונים שונים שאולי והקונה עומד בהם.
- מס שבח – מס זה מוטל על המוכר בעסקת מקרקעין. כאן החישוב פשוט יותר והוא על בסיס של 25% מס מהעלאת ערך הנכס בין הסכום בו נקנה בעבר והסכום בו הוא נמכר בהווה. דוגמא לכך היא דירה שנרכשה לפני 10 שנים בסכום של מיליון ₪ ועכשיו מוצעת למכירה בסכום של 2 מיליון ₪. הרווח של המוכר הוא מיליון ₪ ולכן יתבקש לשלם רבע מיליון ₪ מס. כמובן שזהו רווח ברוטו וניתן להפחית זאת ע"י הצגת הוצאות שונות שקשורות להשבחת הנכס או המכירה הנוכחית שלו. לדוגמא הוצאות על שיפוץ גדול שנעשה בדירה, תשלומים למתווך או עורכי דין וכן הלאה.
- היטל השבחה – מס זה משולם לרשות המקומית בה נמצא הנכס שמוכרים. מס זה הוא עבור העלאה של ערך הנכס בעקבות אישורים או מהלכים שבוצעו ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באותה הרשות. לדוגמא פרויקט של התחדשות עירונית שהעלה את ערך הנכס, בניה של קו רכבת סמוך לשכונה וכן הלאה. התשלום הוא בשיעור של עד 50% מהעלאת שווי הנכס ולכן כדאי מאוד לבדוק מראש אם יש דרישה לתשלום כזה או לא.
ההמלצה שלנו היא תמיד לשכור שירותי עורך דין מקרקעין לפני חתימה על עסקת מקרקעין כלשהי ולוודא מראש אם יש הוצאות מיסוי מקרקעין שמעורבות בעסקה ויש לקחת אותן בחשבון.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מעניק ליווי משפטי בעסקאות קנייה ומכירה של דירות, משרדים, מגרשים וקרקעות. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בחיפה או עורך דין מקרקעין בקריות – המשרד הוא הכתובת!