שכר טרחה בעסקאות התחדשות עירונית: מי משלם לעו"ד של הדיירים? 

פרויקט של התחדשות עירונית, בין אם פינוי בינוי או תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב שאורך זמן רב ומעורבים בו כספים רבים, חלקם השקעות של היזם וחלקם התמורה שיקבלו הדיירים שמשתתפים בפרויקט. בשל כל אלו יש חשיבות רבה לעורך דין התחדשות עירונית שמייצג את האינטרסים של הדיירים ולא רק עורך דין מטעם היזם. מה שאולי יפתיע אתכם הוא מי משלם עבור שירותי אותו עורך דין.

פרויקטים של התחדשות עירונית הם בדרך כלל מורכבים ואורכים זמן רב. יש בהם שלבים רבים מיום חתימת ההסכם הראשוני של הדיירים מול היזם ועד שמסתיים הפרויקט בשלמותו.

השלבים של כל פרויקט התחדשות עירונית:

• כינוס דיירים והחלטה על ביצוע הפרויקט
• עבודות היזם\הקבלן לביצוע הפרויקט
• כניסה של הדיירים לדירות החדשות או המשופצות
• בדק בית ורישום בית משותף

כל אחד מהשלבים הללו איננו פשוט ובעל משמעויות רבות לכל הנוגעים בדבר. על כן חובה שיהיה עורך דין התחדשות עירונית שמייצג את האינטרסים של הדיירים, בדיוק כמו שיש אחד כזה שמלווה את היזם בכל השלבים הללו. מומלץ לשכור שירותי עו"ד לייצוג הדיירים עוד לפני כל חתימה מול יזם.

לעתים היזם פונה לדיירים ומציע שעורך הדין שלו ייצג את שני הצדדים כדי לחסוך בעלויות מיותרות או במעורבות של עורכי דין נוספים בפרויקט, אבל מוטב שהדיירים יבחרו עצמאית עורך דין פינוי בינוי או תמ"א 38 שייצג אותם מול היזם, ללא אפשרות למצב של ניגוד עניינים בעתיד.

מי משלם לעורך דין של הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית?

למעשה לא לחינם מציע היזם שעורך דינו ייצג גם את הדיירים. היזם הוא זה שמשלם את שכרו של העורך דין אשר מייצג אותם בתהליך ולכן אם זה עורך דינו, לרוב הוא יזכה למחיר מופחת מטבע הדברים.

חשוב להבין שעסקאות של התחדשות עירונית הן "עסקאות נטו". כלומר, הדיירים אינם אמורים להשקיע ולו שקל אחד לאורך הפרויקט כולו ועל הכול משלם היזם שזכה מהם לבצע את הפרויקט. הוא כבר כולל בתוך תחשיב ההוצאות שלו את העלות של עורך דין המייצג את הדיירים בפרויקט ולכן עדיף לשכור עורך דין תמ"א 38 או פינוי בינוי שייצג את הדיירים בלבד.

שכר טרחה בעסקאות התחדשות עירונית לעורך דין של הדיירים יהיה על בסיס שלבים שונים לאורך הפרויקט כולו ובכל זמן לתשלום יעביר לו היזם את התחייבות הדיירים לשכר טרחה.

שלבים שכדאי לכלול בהסכם שכזה הם:

• חתימה על הסכם מול היזם
• הגשת בקשה למתן היתר
• קבלה של היתר בנייה
• הסדרה של ליווי פיננסי
• שלבים שונים בביצוע הפרויקט
• קבלה של טופס 4
• רישום בית משותף

כמובן שיש לציין שאותו עורך דין מייצג אך ורק את הדיירים ואין לו קשר ישיר לאותו היזם או ניגוד עניינים מולו. בעלי הזכויות הם צד בהסכם מולו ותנאי התשלום יהיו אובייקטיבים.

המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר –  עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (עסקאות פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).