עסקאות נדלן נחשבו מורכבות וסבוכות מטבען ואחד המקרים היותר מורכבים שישנם הוא זה של פירוק שותפות במקרקעין. במצב שכזה, כאשר אחד מהשותפים בנכס מעוניין למכור והצד השני איננו מעוניין בכך, נוצרת תסבוכת משפטית שיש לפתור. על כך במאמר הבא.
כולם יודעים שעסקאות נדלן הן יקרות, מורכבות וסבוכות. לעתים אין מדובר בעניין של מכירה ו/או קניה של דירה אלא על מצבים סבוכים יותר כמו פירוק שיתוף במקרקעין. במקרה שכזה בדרך כלל מעורבים בעניין משרדים של עורך דין מקרקעין משני הצדדים במטרה לפתור את הסוגיה.
מי מוגדרים בתור שותפים במקרקעין?
שותפים במקרקעין יכולים להיות בכמה "הרכבים" שונים:
- אחים שירשו נכס, אינם מסתדרים בניהם או לגבי השימוש בדירה ודורשים לפרק את השותפות.
- בני זוג שרכשו נכס למגורים ובעת גירושין יש מחלוקת על עתיד הנכס בעת חלוקת רכוש.
- שותפים זרים שרכשו נכס במשותף, ובשלב כלשהו אחד מהם איננו מעוניין בשותפות.
כיצד מפרקים שותפות במקרקעין?
פירוק שיתוף במקרקעין יכול להיעשות בהסכמה בין הנוגעים לדבר ולהסתיים ברוח טובה ובמהירות ויכול להגיע גם לבית המשפט, כדי שיקבע את אופן פירוק השיתוף.
אלו הדרכים האפשריות לפירוק שיתוף בבית המשפט:
- פירוק בדרך של חלוקה בעין – כאן יש לנסות ולעשות חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים ללא מכירה שלו. לעתים החלוקה אפשרית אך לא בדרך של שוויון מלא (חצי-חצי) ולכן ייתכן ויידרש איזון תשלום בניהם.
- פירוק שיתוף במקרקעין דרך מכירה – במידה ואין פתרון אחר יועבר הנכס לידי כונס נכסים שיעמיד את הנכס למכירה פומבית. הכספים מהמכירה יחולקו בין השותפים על פי חלקם בנכס. כאשר ייתכן הפסד ניכר על הפרק, יימנע בית המשפט מכירה שכזאת כדי לא לפגוע בצד שאיננו מעוניין למכור או לפרק את השותפות.
- פירוק בדרך של רישום בית – אם מדובר על נכס שניתן לרשום כבית משותף, יכול בית המשפט לצוות על פירוק שותפות בדרך של רישום הנכס בפנקס הבתים המשותפים וחלוקת הדירות בו בין השותפים על פי חלקם בשותפות.
האם כל שותף יכול לבקש פירוק שותפות במקרקעין?
מבחינה עקרונית התשובה חיובית. יחד עם זאת יש לעשות זאת תוך כדי הוכחת תום לב בבקשה. אם יתברר שמדובר על ניסיון של פגיעה בצד השני בשותפות ע"י הפחתת ערך הנכס כדי להפיק מכך רווח לא הוגן, פגיעה כלכלית מאינטרס כלשהו או אפילו אם מדובר על צורך בכיסוי חובות וכדומה, ייתכן ובית המשפט יידחה את בקשת השותפות.
מה היתרונות והחסרונות הבולטים בפירוק שיתוף במקרקעין?
החיסרון הוא עלויות גבוהות לאורך התהליך, הן בתשלום לעורכי דין ובית המשפט, הן במיסוי שיש לשלם (מס רכישה, היטל השבחה וכו') ולכן רצוי להיעזר בשירותי עורך דין מיסוי מקרקעין, וכן האמוציות הרבות שמלוות תהליכים שכאלו ברוב המקרים. היתרון הוא שאם לא רוצים להיות שתופים עם אחרים מכל סיבה שהיא (בתום לב…) אז יש אפשרות לפרק שותפות כזאת ולצאת לדרך חדשה בלי כל העצבים והתסכול הנלווים לשותפות שאין מרוצים ממנה.
המאמר נכתב בשיתוף עם משרד אביב גלמן, עורך דין מקרקעין בחיפה, אשר מתמחה בביצוע עסקאות מקרקעין בפריסה ארצית.